2021年我国土地市场分析与未来展望
2021年我国土地市场分析与未来展望
2022年，土地市场发展仍以稳为主，房企拿地态度仍将维持谨慎，地价涨幅维持低位。城市间土地市场分化将进一步加剧。
2021年重点监测城市楼面地价涨幅总体先升后降，住宅、商服楼面地价均分化明显，地价房价比空间分布总体仍呈现“东部高于西部、南部高于北部，沿海高于内陆”的规律。
2022年城市国有建设用地供应结构与管理体制将进一步优化。土地市场发展仍以稳为主，房企拿地态度仍将维持谨慎，地价涨幅维持低位。城市间土地市场分化将进一步加剧。
城市与区域治理研究院
中央财经大学 杨榕真
一、2021年我国土地市场运行宏观环境
2021年第一季度我国宏观经济开局良好。在“十四五”新发展理念引领下，第一季度经济发展呈现稳中向好态势，就业、物价等主要宏观指标保持在合理区间；第三、第四季度受疫情反复、自然灾害以及国际因素影响，经济增长出现明显回落。但2021年全年GDP同比增长8.1%，经济增速在全球主要经济体中名列前茅2021年我国土地市场分析与未来展望，“十四五”实现了良好开局。
第一季度，二、三产业增加值同比均实现两位数增长。第二季度三大产业增速出现回落。第三季度，第二产业受疫情、极端天气、国际供应链危机多重影响，产值增速明显下降；与此同时，由于我国年中对相关经济领域进行了调控规范，三大产业增速均出现明显放缓。第四季度，三大产业增速持续放缓，但由于国内消费与产业结构处于升级转型阶段，信息技术、金融等服务业保持较快增长，第三产业整体增速仍高于第二产业。
从2021年总体情况看，我国经济持续稳定恢复，经济发展和疫情防控保持全球领先地位，但受需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”，疫情局部反复，外部环境更趋复杂严峻等因素影响，我国宏观经济仍面临下行压力，区域经济格局有所变化。
2021年我国房地产市场调控政策总体保持“稳中有进”，中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变，强调解决好大城市住房突出问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁住房、共有产权住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。“十四五”规划对于促进住房租赁市场发展、推进房地产税试点等做出统领性部署中国土地价格走势，将维护市场稳定、保障住有所居作为“十四五”时期房地产市场调控的两大主题词。
二、2021年我国土地市场总体运行情况
（一）土地市场热度下降：土地供应减量，地价上涨有限
1.商服用地地价情况
2021年主要监测城市商服用地地价水平值为5878元/平方米，较2020年上升0.95%。2009年至2021年，我国商服用地地价涨幅介于-0.11%~10.03%之间，与政策影响、经济波动基本保持同步。
如图1所示，2021年全年总体商服用地地价涨幅先升后降，第四季度降至最低点，由于政策收紧，企业拿地热情减低，全年商服用地地价涨幅维持在较低水平。
重点监测城市商服用地地价较2020年小幅上涨1.35%，北京、深圳、南京等发达城市商服用地地价水平相对较高。（图2）
2021年长三角区域监测城市商服用地楼面地价水平值处于6959~6988元/平方米之间，逐季度地价环比涨幅呈现先升后降态势。粤港澳大湾区全年商服用地楼面地价水平值处于12698~12766元/平方米之间，地价环比涨幅亦呈现出先升后降趋势；环渤海与京津冀区域全年商服用地楼面地价水平值处于7862~7916元/平方米之间，全年地价环比涨幅略高于其他两个区域。（图3）
2.住宅用地地价情况
2021年主要监测城市住宅用地楼面地价为8522元/平方米，增速较2020年降低0.45个百分点。2009年至2021年，我国住宅用地价格始终保持上升趋势，涨幅明显波动。特别在2018年后，相继受房地产市场调控、新冠疫情等影响，住宅用地市场逐渐降温。
2021年第一、二季度全国住宅用地地价涨幅小幅上升，三、四季度持续回落，各季度都维持在较低水平。（图5）
2021年重点监测城市住宅用地地价涨幅为2.86%，较2020年小幅收窄。涨幅较大的是银川和天津，后期涨幅均明显收窄。住宅用地地价出现松动的城市包括哈尔滨、深圳等，但降幅总体较小。（图6）
2021年长三角区域监测城市商服用地楼面地价水平值处于6959~6988元/平方米之间，逐季度地价环比涨幅呈现先升后降态势。粤港澳大湾区全年商服用地楼面地价水平值处于12698~12766元/平方米之间，地价环比涨幅亦呈现出先升后降趋势；环渤海与京津冀区域全年商服用地楼面地价水平值处于7862~7916元/平方米之间，全年地价环比涨幅略高于其他两个区域。
3.房地产开发企业拿地情况
2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款17756亿元，同比增长2.8%，总体呈现阶段性波动特点。（图7）
重点监测城市中商服和住宅用地供应面积较2020年同期均有明显下滑。（图8、图9）
（二）地价房价比小幅上升：土地空间增值收窄，空间区域差异较大
2011年至2021年重点监测城市商服用地和住宅用地地价房价比呈波动上升趋势。2021年较2020年均有小幅度上升，住宅销售情况明显好于商业物业，差距持续拉大。（图10）
从空间分布上看，2021年，重点监测城市商服、住宅用地地价房价比总体依然呈现“东部高于西部、南部高于北部，沿海地区高于内陆地区”的规律。地价房价比高值区主要分布在东部沿海城市和西南中心城市。
不同区域商服、住宅用地地价房价比平均值、中位数变化均较小，总体保持平稳，西部地区城市住宅用地地价房价比本年度上升相对明显，主要由于房价疲软。
主要监测城市的商服用地地价房价比基本处于10%~50%区间内，楼面地价大多在5000元/平方米以下，与重点监测城市的分布情况和集中度相似，说明重点监测城市样本进行地价房价比分析也具有较好的代表性。
主要监测城市住宅用地地价房价比多处于10%~60%区间内，楼面地价多处于5000元/平方米以下，地价房价比和楼面地价分布态势与重点监测城市亦接近。同样，重点监测城市反映全国城市地价运行情况也具有较好的代表性。
三、市场分析结论与趋势预测
（一）主要结论
1.重点监测城市2021年楼面地价涨幅总体先升后降，住宅、商服楼面地价均分化明显。
商业物业地价方面，上半年多数重点监测城市商业物业出租和销售情况均明显转好。下半年由于国内外经济环境和宏观政策环境变化，重点监测城市商业物业租赁和销售情况一度出现波动。年末在国家政策支持下又显现企稳迹象。
住宅物业地价方面，第一、二季度重点城市商品住房销售市场升温，但增长有限。年中政策持续收紧，导致第三、第四季度环比增速连续下跌。
2.商服、住宅用地地价房价比空间分布总体仍呈现“东部高于西部、南部高于北部，沿海地区高于内陆地区”的规律。
（二）趋势预测
1.城市国有建设用地供应结构与管理体制将进一步优化。2022年土地供应结构将进一步优化调整中国土地价格走势，保障性住房、特别是租赁住房供地将继续扩大，城市更新行动将继续推动土地供应来源逐步由增量转向存量，提升土地节约集约利用效能，落实国土空间规划“三线管控”要求。
同时2021年我国土地市场分析与未来展望，自然资源资产“两统一”管理将推动城镇国有建设用地资源“大储备”格局形成，所有未确定使用权人的土地均将纳入土地储备并与土地供应、利用全链条管理挂钩，以加强土地市场的监管和调控，对于囤地、无故闲置的纠正及时性、力度将进一步提升。
2.2022年土地市场发展仍以稳为主，房企拿地态度仍将维持谨慎，地价涨幅仍将维持低位。2021年年末以来中央对过紧的信贷政策进行了纠偏，但大部分企业流动性仍旧总体偏紧。未来一段时间房地产企业拿地仍将趋于谨慎，地价和土地成交量缺乏提升动力。
3.“两集中”政策优化，土地供应量和成交面积预计将有所上升，地价房价比可能稳中有降。
4.城市间土地市场分化预计将进一步加剧。房企经过2021年的经营危机中国土地价格走势，拿地投资将更加聚焦于低风险的一、二线城市，城市之间土地市场的分化将进一步加剧。
